離婚の財産分与で家を譲る方法は？ トラブルなく住み続ける方法を弁護士が解説

財産分与は、原則として「夫婦で協力して築いた財産」を分割することをさします。しかし、家を物理的に分割することはできません。では、どうすればよいのでしょうか。

ここでは、財産分与で家を分ける方法等について解説します。

1. （1）財産分与の対象となる家とは

   離婚時に夫もしくは妻が所有している家は、夫婦の共有財産とみなされるので財産分与の対象となります。夫婦の共有名義ではなくても、結婚期間中に購入した家であれば財産分与の対象になると考えられます。妻や夫が専業主婦（夫）の場合も2人で分ける必要があります。
   
   ただし、どちらかが結婚前から持っていた家や、親の援助で購入した家、独身時代の貯金のみで購入した家、などは財産分与の対象外なので、注意が必要です。

2. （2）財産分与の大まかな手順

   離婚に伴う財産分与は、一般的に以下の手順で行われます。
   

   1. ①住宅ローンが残っているかの確認
   2. ②自宅の時価の確認
   3. ③財産分与について話し合う（話し合いがまとまらない場合は調停、裁判）
   4. ④必要に応じて不動産移転、および住宅ローン負担者移転の手続き
   
   
   

   まだ住宅ローンが残っている家の場合は、住宅ローンの残高と家の時価額を比較して、どちらが高いかによって、家の取り扱いが異なります。まずは住宅ローンの有無や残高を確認する必要があるでしょう。

3. （3）家の処分方法は2種類

   家は物理的に分割することができないので、財産分与する際は「売却して現金化して分割する」、もしくは「売却せずに片方が受け取る」の2択になります。
   
   売却せずに片方が住み続ける場合は、住む側が時価額の半額程度を相手に支払う必要がある場合もあります。たとえば、住宅ローンの残高がない時価額が1000万円の家を財産分与の際に、「妻の所有として妻が住む」と決めた場合、妻は500万円を夫に支払わなければならない可能性があるのです。他にも財産がある場合はそこから差し引くこともできます。

住宅ローンが残っている家の場合、ローンの残高が非常に重要になります。離婚時の家の時価額を確認し、時価額がローンの残高を下回っている場合を「オーバーローン」と呼びます。上回っている場合が「アンダーローン」です。

住宅ローンの残高が2000万円だとすると、家の時価額が1500万円の場合はオーバーローンで、時価額が2500万円であればアンダーローンです。

オーバーローンの場合、財産分与する際は、住宅の価値はないものとみなされ、残高から時価額を引いたものは「負債」となります。夫婦の生活のための借金は、プラスの財産と同じように分割しなければならないので、住宅ローンも財産分与の対象となります。

ただし、他に分割する財産が何もなくて、オーバーローンの住宅だけしか財産がない場合は、「分配する財産はない」ことになります。

家を売却せずにどちらかが住み続ける場合の住宅ローンの支払いについて、解説します。

1. （1）住宅の名義も住宅ローンの債務者も変えないケース

   家の名義もローンの名義も変えずに、家やローンの名義者ではない側が住み続けるという選択肢もあります。その場合は、これから別れる夫と妻の間で賃貸借契約を結ぶことになります。
   
   賃貸借契約を結ばなくても住むことは可能ですが、のちのちのトラブル発生を避けるため、きちんと契約を結んでおくことをおすすめします。その際、妻から夫に家賃を支払う契約を結ぶケースもあるでしょう。

2. （2）住宅の名義を妻に変更し、債務者を変えないケース

   住宅ローンが残っている場合、ローンを完済せずに名義を変更することは難しいと考えられます。
   
   また、住宅がアンダーローンの場合では、住宅は分割の必要があるプラスの財産であると考えられます。プラス分の半額を元の名義者に支払う必要が生じる可能性が発生する点に注意が必要です。

3. （3）住宅の名義も債務者も住む側に変更するケース

   住宅の名義を換える場合は、住宅を所有する側が住宅ローンを借り換えなければなりません。たとえば、元の名義者が夫であった家を妻の名義にする場合、妻に住宅ローンの審査に通るだけの経済力がなければ、借り換えができません。

前述のとおり、家を受け取る側が住宅ローンの借り換え審査に通るほどの経済力がなければ、名義変更などはできません。そこで、元の契約者がローンを支払い続け、元の配偶者が住み続けることを選択するケースもあります。

その場合に発生しやすいトラブルと対処法を解説します。

1. （1）ローンの支払いが滞ると家が競売にかけられる

   住宅ローンの支払いが滞ると、数ヶ月の間の催告、督促を経て家が競売にかけられてしまいます。これはローンの返済の見込みがないと判断した金融機関が、貸し付けていた資金を回収するために行われ、法律にも認められています。
   
   たとえば、名義者が夫のまま、離婚後も妻が住み続けているケースについて考えてみましょう。万が一、夫側が住宅ローンの支払いを滞らせてしまうと、たとえ財産分与によって家を手に入れたとしても、家に住めなくなる可能性があるといえます。
   
   このようなトラブルを防ぐためには、住宅ローンの債務者が支払いを延滞したとき、すみやかに差し押さえなどができるように、公正証書を作成しておくとよいでしょう。

2. （2）競売にかけられてしまったら

   住宅およびローンの名義者が支払いをしなくなると、最終的には家は競売にかけられてしまいます。その際の対処法についても知っておきましょう。
   
   ●任意売却
   任意売却とは、家が競売にかけられる前に自ら家を売却することです。家が競売にかけられると、その家の扱いが裁判所に介入され、たとえば立ち退きの時期などを自由に決めることができなくなってしまいます。
   
   しかし、自宅を自ら売却する任意売却を行えば、家の取り扱いについてある程度の自由を保ちながら、また裁判所の競売よりも高い値段で家を売ることが可能です。ただし、家の名義が夫の場合は勝手に売却することはできませんので、夫に手続きを依頼しなければなりません。
   
   ●競売にかけられた家を自ら落札する
   競売にかけられたら自分で落札することも可能です。しかし、落札するお金があるのであれば、住宅ローンを支払って住み続けるほうが現実的といえます。

財産分与は離婚の際に大きな問題となりがちです。特に、住宅ローンが残っている場合は計算方法やローンの取り扱いが複雑となり、2人だけで話し合うことは事実上困難となるでしょう。

離婚時に家を所有しているのであれば、弁護士に相談して最適な分割方法を検討してもらうことをおすすめします。

ベリーベスト法律事務所・宇都宮オフィスでは、離婚に伴う、家の財産分与問題に対応した経験が豊富な弁護士が在籍しています。あなたの状況をしっかり確認した上で、最適な対応方法のアドバイスができるでしょう。